BAUX COMMERCIAUX – Droit de repentir du bailleur commercial : pas de faute en cas d’exercice avant qu’une décision soit passée en force de chose jugée

BAUX COMMERCIAUX – Droit de repentir du bailleur commercial : pas de faute en cas d’exercice avant qu’une décision soit passée en force de chose jugée

Publié le : 01/03/2023 01 mars mars 03 2023

Cass. civ 3ème du 15 février 2023, n°21-21.985

En matière de baux commerciaux, le droit de repentir constitue le fait pour le bailleur de revenir sur sa décision d’accorder une indemnité d’éviction en conséquence du refus de renouvellement, exercé dans les 15 jours qui suivent la fixation du montant de l’indemnité. Cette prérogative est régie par l’article L 145-58 du Code de commerce. 

Dans un litige porté devant la Cour de cassation le 15 février dernier, la preneuse d'un bail commercial avait sollicité le renouvellement du bail, moyennant une réduction du loyer, ce en quoi sa bailleresse avait refusé le renouvellement et offert le paiement d’une indemnité d’éviction.

La locataire assigne la propriétaire en fixation de cette indemnité en mars 2012, mais la bailleresse exerce son droit de repentir en juillet 2015, or la locataire contexte l’exercice de ce droit, justifiant du fait qu’entre temps la propriétaire a effectué des travaux de réhabilitation au cœur de la galerie commerciale ou se situent les locaux, de sorte qu’elle connaît une modification des facteurs locaux de commercialité susceptible d’impacter son chiffre d’affaires. Elle évoque alors une faute commise par la bailleresse dans l'exercice de son droit de repentir. 

La Cour d’appel comme la Cour de cassation ne font pas droit à ses demandes, considérant que l’exercice du droit de repentir de la bailleresse n’était pas fautif. 

La Haute juridiction rappelle au visa de l’article L 145-8 du Code de commerce, que d’une part la bailleresse « avait exercé son droit de repentir avant qu’une décision passée en force de chose jugée n’ait été prise concernant le montant de l’indemnité d’éviction et que la locataire n’ait engagé un processus irréversible de départ des lieux » et que « que l’existence d’une faute ne pouvait être déduite du seul fait que la bailleresse ait exercé son droit de repentir un mois après le dépôt du rapport d’expertise et presque quatre ans après le refus de renouvellement du bail ». 

Quant aux travaux de réhabilitation, elle confirme l’analyse de la juridiction de second degré qui a « estimé que les travaux de réhabilitation entrepris par la bailleresse, s’ils avaient causé des désagréments à la locataire, n’avaient pas fait obstacle à la poursuite de son activité commerciale dans les lieux loués », et que « l’évolution des facteurs locaux de commercialité pouvait être prise en compte dans la fixation du loyer du bail renouvelé », là où la locataire n’avait pas sollicité judiciairement une diminution du loyer.

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