BAUX COMMERCIAUX – Vente de locaux à usage industriel : exclusion du droit de préférence du locataire commercial

BAUX COMMERCIAUX – Vente de locaux à usage industriel : exclusion du droit de préférence du locataire commercial

Publié le : 18/07/2023 18 juillet juil. 07 2023

Cass. civ. 3ème, 29 juin 2023, n° 22-16.034

Lorsqu’un bailleur envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce confère au preneur un droit de préférence sur le local objet du bail commercial. Le 29 juin dernier, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’application de ce texte concernant un local à usage industriel.


Les propriétaires indivis d’un ensemble immobilier l’ont donné à bail commercial à une société. Des années plus tard, les propriétaires ont vendu les biens loués à un acquéreur tiers.

Invoquant une atteinte à son droit de préférence, la preneuse a assigné les parties à la vente du local en annulation de celle-ci et indemnisation de son préjudice.

La locataire a été déboutée par les juges du fond, lesquels considéraient que les activités de « pré-fabrication de tous éléments de construction à base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que de « fabrication de hourdis, blocs et pavés béton » caractérisaient une activité et un usage du local principalement industriels. La demanderesse s’est alors pourvue en cassation.

En premier lieu, la Cour de cassation a rappelé que les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce n’ont pas vocation à s’appliquer à un local à usage industriel et qu’il convient dès lors de définir cette notion pour déterminer la portée de l’exclusion des locaux à usage industriel du champ d’application du droit de préférence.

À cet effet, elle relève qu’au sens de l’article précité, « doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l'exercice d'une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant ».

Se fondant sur cette définition, la Haute juridiction approuve le raisonnement de la Cour d’appel et rejette le pourvoi.

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