CONSTRUCTION – La distinction entre clause pénale et clause de dédit en matière de CCMI
Publié le :
15/01/2026
15
janvier
janv.
01
2026
Cass. 3ème civ. du 8 janvier 2026, n°24-12.082
Deux maîtres d’ouvrage ont conclu avec une société, ayant la qualité de constructeur, un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Avant le démarrage du chantier, les maîtres d’ouvrage ont informé le constructeur qu’ils renonçaient à leur projet de construction.
Le constructeur a assigné les maîtres d’ouvrage en paiement de l’indemnité forfaitaire de résiliation de 10 % prévue au contrat.
La clause permettait au maître d’ouvrage de résilier librement le contrat de construction, moyennant le paiement, en plus des sommes correspondant à l’avancée des travaux, d’une indemnité forfaitaire de 10% du prix, destinée à compenser les frais engagés par le constructeur et le bénéfice qu’il aurait tiré de l’exécution complète du contrat.
A titre de précision, la clause pénale est une stipulation contractuelle qui fixe à l’avance l’indemnité due en cas d’inexécution fautive d’une obligation. Elle confère au juge le pouvoir de diminuer ou d’augmenter le montant s’il est manifestement excessif ou dérisoire.
La Cour d’appel a considéré que l’indemnité forfaitaire de 10 % du prix de la construction prévue au contrat en cas de résiliation constituait une clause pénale. La qualification en clause pénale se fondait sur la fixation d’une indemnité forfaitaire et l'assimilation de la résiliation du contrat en une inexécution contractuelle. Par conséquent, il a été jugé que cette clause pouvait être modérée par le juge et le montant de l’indemnité a été réduit à une valeur estimée proportionnée au préjudice réel subi par le constructeur.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle juge que ladite clause ne sanctionne pas une inexécution fautive des maîtres d’ouvrage. Elle leur offre la faculté de résilier unilatéralement le contrat de construction, en application de l’article 1794 du Code civil, moyennant une indemnité forfaitaire. La Haute juridiction conclut que cette clause doit être qualifiée de clause de dédit et non de clause pénale, elle n’est alors pas susceptible de modération par le juge. En réduisant le montant de l’indemnité prévue au contrat, la Cour d’appel a violé les articles 1794 et 1231-5 du Code civil.
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