CONSTRUCTION – Malfaçons après réception des travaux : l'appréciation du caractère apparent des désordres
Publié le :
29/10/2026
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Cass, civ 3ème du 8 octobre 2026, n°24-16.523
La réception des travaux constitue une étape déterminante dans une opération de construction. Elle marque notamment la distinction entre les désordres apparents, qui doivent faire l'objet de réserves, et les désordres cachés, susceptibles d'engager ultérieurement la responsabilité des constructeurs.
Dans un arrêt du 8 octobre 2026 (n° 24-16.523), la Cour de cassation précise les critères permettant d'apprécier le caractère apparent d'un désordre lorsque le maître de l'ouvrage est une personne morale.
Une appréciation fondée sur les compétences du maître de l'ouvrage
En l'espèce, une société civile immobilière avait fait construire plusieurs bâtiments destinés à être vendus en l'état futur d'achèvement. Après réception des travaux, des désordres avaient été constatés, conduisant le syndicat des copropriétaires à engager une action en indemnisation contre différents intervenants.
Le litige portait notamment sur le caractère apparent ou caché des malfaçons lors de la réception.
Certains constructeurs soutenaient que les compétences techniques du représentant légal de la SCI devaient être prises en compte pour apprécier si les désordres étaient décelables.
La Cour de cassation rejette cette argumentation.
Elle rappelle que le caractère apparent d'un désordre s'apprécie exclusivement en la personne du maître de l'ouvrage, au jour de la réception.
Lorsque celui-ci est une personne morale, ses compétences s'apprécient au regard de son objet social ou des activités qu'elle exerce, et non des qualifications de son représentant légal.
Ainsi, les connaissances techniques d'un dirigeant ne peuvent automatiquement être attribuées à la société qu'il représente.
Des conséquences déterminantes sur les recours en responsabilité
Cette distinction conditionne directement les possibilités d'indemnisation.
En principe, les désordres apparents non réservés lors de la réception sont couverts par celle-ci. À l'inverse, les désordres qui ne pouvaient être décelés peuvent, selon leur nature, justifier une action ultérieure contre les constructeurs.
Dans cette affaire, la Cour de cassation valide l'appréciation du caractère caché des désordres au regard de l'activité de la SCI.
Elle prononce toutefois une cassation partielle sur un autre point : la responsabilité du sous-traitant ne pouvait être retenue sans déterminer précisément l'étendue des travaux qui lui avaient été confiés.
Cette décision souligne l'importance de l'identification des missions de chaque intervenant et de l'appréciation concrète des désordres lors de la réception, deux éléments essentiels pour déterminer les responsabilités dans un litige de construction.
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