FISCALITÉ - Biens professionnels : l’immeuble en location vide est exclu

FISCALITÉ - Biens professionnels : l’immeuble en location vide est exclu

Publié le : 14/04/2023 14 avril avr. 04 2023

Cass. com du 15 mars 2023, n°21-21.015

Une propriétaire de parts dans une société à responsabilité limitée (SARL) qui possède un immeuble décide de le mettre à disposition d’une société d’hôtellerie en location non meublée.
 
L’administration fiscale avait notifié à la bailleresse une proposition de rectification de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) pour quatre années, portant réintégration dans l’assiette imposable de la fraction de la valeur de ses parts dans la SARL correspondant à l’immeuble. L’administration fiscale remettait en cause le fait que le bien immobilier constituerait un bien professionnel exonéré au sens des articles 885 N et 885 O ter du code général des impôts.

La plaignante formule une réclamation contentieuse, au soutien que l’activité de la SARL portant sur la location de l’immeuble à la société preneuse, était commerciale sur le plan fiscal, puisque les locaux étant loués à un exploitant hôtelier, étaient destinés à être loués meublés. À la suite du rejet de la réclamation, l’associée assigne alors l’administration fiscale en annulation de la procédure de rectification et en décharge des impositions mises en recouvrement.

Premièrement, la Cour de cassation énonce que « selon l’article 885 R du code général des impôts, alors applicable, sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’ISF les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du même code ».

En ce sens, seuls les locaux loués meublés ou qui sont destinés à être loués après avoir été meublés par les soins du bailleur sont susceptibles de constituer des biens professionnels non pris en compte dans l’assiette de l’ISF. Cela exclut par définition les locaux loués nus qui ont vocation à être meublés par le locataire.

Dans un second temps l’article 885 N du Code général des impôts précise également que « seuls sont considérés comme des biens professionnels ceux nécessaires à l’exercice, à titre principal, tant par leur propriétaire que par le conjoint de celui-ci, d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ».

De plus, il faut prendre en considération le fait que « seule la fraction de la valeur des parts ou actions correspondant aux éléments du patrimoine social nécessaires à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société est considérée comme un bien professionnel » selon l’article 885 O ter du même code.

La solution d’appel est confirmée par la Cour de cassation, puisque l’immeuble en cause a été loué non meublé à la société hôtelière par la requérante qui n’était ni associée, ni dirigeante de celle-ci. Dès lors, la location du bien à la société locataire constituait pour la SARL une activité civile par nature, n’excédant pas la gestion de son patrimoine, en conséquence la fraction de la valeur des parts de la SARL correspondant à l’immeuble ne pouvait pas être considérée comme un bien professionnel exonéré de l’ISF.

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