IMMOBILIER – Des conséquences de la résolution du contrat

IMMOBILIER – Des conséquences de la résolution du contrat

Publié le : 21/09/2023 21 septembre sept. 09 2023

Cass. civ 3ème du 14 septembre 2023, n°22-13.209

Souvent, les contrats prévoient des clauses résolutoires en cas d’inexécution de ses obligations par l’une des parties. Or, cette résolution emporte des conséquences légales au sujet desquelles la Cour de cassation a récemment apporté des précisions.

En l’espèce, une maison d’habitation a fait l’objet d’une vente dont une partie a été payée comptant et le solde converti en rente viagère. Le service de la rente ayant cessé, les vendeurs ont assigné les acquéreurs en résolution de la vente, paiement des arrérages impayés et expulsion.

Condamné à payer une créance définie aux héritiers des demandeurs par la Cour d’appel, l’acquéreur a formé un pourvoi en cassation. Il soutenait que la résolution du contrat devait placer les parties dans la même situation que s’il n’y avait pas eu de contrat. La résolution du contrat de rente viagère devait donc emporter restitution du « bouquet » initialement payé au vendeur.

Par ailleurs, il contestait la condamnation aux arrérages échus et impayés sur le fondement de la clause résolutoire, laquelle prévoyait exclusivement que demeuraient à la charge de l’acquéreur les arrérages versés, en l’absence de précision que la condamnation l’était à titre de dommages et intérêts afin de compléter la réparation constituée par les arrérages déjà versés.

La recevabilité de ce moyen était contestée par les héritiers dans la mesure où la restitution du « bouquet », tout comme les termes de la clause résolutoire s’opposant au paiement des arrérages échus et impayés, n’avaient pas été évoqués devant les précédentes juridictions.

Pourtant, la Cour de cassation accueille ses prétentions au visa des articles 1134 et 1183 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La restitution de la chose et du prix constituant une conséquence légale de la résolution du contrat, le moyen tiré de l’absence de mise en œuvre de ces restitutions par la cour d’appel est de pur droit et donc recevable devant la Cour de cassation.

Dès lors, la Haute juridiction relève que la clause résolutoire du contrat de vente prévoyait qu’en cas de résolution, seuls les arrérages versés demeuraient acquis au vendeur. Par conséquent, les juges du fond ne pouvaient pas laisser au bénéfice du vendeur le « bouquet » et les arrérages échus et impayés au jour de la résolution, sans retenir qu’il s’agissait de dommages-intérêts.


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