IMMOBILIER – Lotissement : le cahier des charges ne s’impose pas à la commune après rétrocession des espaces communs
Publié le :
10/09/2026
10
septembre
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09
2026
Cass 3ème civ. 3 septembre 2026 Pourvoi n° 24-16.968
La rétrocession des voies et espaces communs d’un lotissement à une commune modifie leur régime juridique. Dans un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation précise que la commune bénéficiaire d’un tel transfert n’acquiert pas la qualité de coloti. Les stipulations du cahier des charges du lotissement ne lui sont donc pas opposables.
La commune bénéficiaire de la rétrocession n’est pas un coloti
Dans cette affaire, le cahier des charges d’un lotissement prévoyait qu’un terrain destiné à servir d’espace vert, ainsi que les ouvrages collectifs qui y étaient implantés, seraient cédés à la commune.
Après cette rétrocession, le terrain avait été incorporé au domaine public communal. La commune avait ensuite constaté sa désaffectation et procédé à son déclassement avant de le vendre à une SCI, qui y avait fait construire un immeuble.
Des propriétaires du lotissement demandaient l’annulation de la vente ainsi que la démolition de la construction. Ils invoquaient notamment le cahier des charges, qui prévoyait le maintien de la parcelle en espace vert.
La Cour de cassation rappelle toutefois que le cahier des charges définit les droits et obligations entre les propriétaires colotis ainsi que les règles de gestion des parties communes. Lorsque la totalité des voies et espaces communs est transférée à la commune conformément au cahier des charges, celle-ci ne devient pas colotie. Les stipulations de ce document ne peuvent donc pas lui être opposées.
Le déclassement permet la vente du bien devenu communal
La Cour relève également que le terrain avait été incorporé au domaine public, puis déclassé à la suite de sa désaffectation. Les délibérations ayant décidé ce déclassement n’avaient fait l’objet d’aucun recours.
Une fois déclassée, la parcelle avait intégré le domaine privé de la commune et pouvait ainsi être cédée. Les colotis ne pouvaient remettre en cause cette vente en invoquant les stipulations du cahier des charges du lotissement.
La Cour de cassation rejette donc le pourvoi. Elle confirme ainsi qu’un espace commun régulièrement transféré à une commune puis sorti de son domaine public n’est plus soumis, dans les rapports avec cette commune, aux obligations contractuelles liant les colotis entre eux.
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