IMMOBILIER – Vente d’un terrain en zone inondable : obligation de mise à jour de l’état des risques entre la promesse et l’acte authentique de vente !
Publié le :
26/02/2026
26
février
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02
2026
Cass. civ 3ème du 19 février 2026, n°24-10.524
Par promesse synallagmatique de vente (compromis de vente) signée le 3 novembre 2011, puis par acte authentique des 21 et 23 mars 2012, avec la participation de deux notaires, M. et Mme X ont acquis un terrain à bâtir auprès de M. et Mme Y.
Un état des risques, annexé à la promesse puis à l’acte authentique, mentionnait que le terrain était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) prescrit.
Or, postérieurement à la promesse de vente mais avant la signature de l’acte authentique, le PPRI a été approuvé par arrêté préfectoral du 28 février 2012, lui conférant valeur de servitude d’utilité publique.
En 2016, les acquéreurs souhaitent construire et se sont vu délivrer un certificat d’urbanisme négatif fondé sur ce plan approuvé, classant le terrain en zone d’aléa fort.
Les acquéreurs assignent les vendeurs et les notaires en résolution de la vente et en indemnisation pour manquement à l’obligation d’information de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement.
La Cour d’appel de Montpellier a rejeté leurs demandes en estimant qu’aucune mise à jour de l’état des risques n’était nécessaire dès lors que le plan approuvé ne modifiait pas le plan prescrit, de sorte que les acquéreurs avaient été parfaitement informés du risque d’inondation encouru et que l’immeuble se situait dans le périmètre d’exposition à ce risque.
Les acquéreurs forment alors un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel.
Elle rappelle que si entre la promesse de vente et l’acte authentique, un plan de prévention des risques naturels est approuvé, le dossier de diagnostic technique doit être complété ou mis à jour afin de tenir compte de cette approbation, laquelle vaut servitude d’utilité publique (articles L. 125-5 et L. 562-4 du Code de l’environnement, articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation).
L’acte authentique de vente des 21 et 23 mars 2012 ne faisait pas mention de l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 approuvant ce plan, de sorte que les acquéreurs n’avaient pas été informés, lors de la signature de l’acte, de l’actualisation de la situation de leur parcelle au regard de la servitude d’utilité publique en résultant.
En conclusion, toute approbation d’un PPRI entre l’avant-contrat et la vente impose une actualisation du dossier de diagnostics, même sans modification du zonage, sous peine de fragiliser la vente.
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Historique
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