IMMOBILIER - Réalisation des travaux par l’intermédiaire du gérant de la SCI : présomption de connaissance du vice

IMMOBILIER - Réalisation des travaux par l’intermédiaire du gérant de la SCI : présomption de connaissance du vice

Publié le : 25/10/2023 25 octobre oct. 10 2023

Cass. civ 3ème du 19 octobre 2023, n°22-15.536

La garantie légale des vices cachés permet à l’acheteur d’un bien affecté d’un vice caché d’obtenir un remboursement total ou partiel d’un achat ainsi qu’une indemnisation en cas de dommage.

Le vendeur peut opposer une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, sauf s’il avait connaissance des vices. Cette connaissance étant présumée lorsqu’il exécute lui-même les travaux.


Se plaignant de désordres, l’acquéreur d’une maison d’habitation a assigné la SCI venderesse en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. Cette dernière ayant opposé une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, le litige a été porté devant la Cour de cassation.

La Haute juridiction censure l’arrêt d’appel qui fait application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés prévue par l’acte de vente sans rechercher si la société venderesse avait elle-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, de sorte qu’elle s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice.

En l’espèce, les travaux non conformes à l’origine des fuites avaient été réalisés par l’intermédiaire du gérant de la SCI, sans faire appel à un professionnel.

À cet égard, la Cour de cassation précise que les changements survenus quant à l’identité des associés et des gérants de cette société ne présentent aucune importance.

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