RURAL – Rappel de la primauté du droit de préemption du fermier sur le droit de préférence conventionnel

RURAL – Rappel de la primauté du droit de préemption du fermier sur le droit de préférence conventionnel

Publié le : 01/02/2024 01 février févr. 02 2024

Cass. civ 3ème du 11 janvier 2024, n°21-24.580

Le droit de préemption n’est pas une simple faculté acquise par le locataire d’un bien à usage d’habitation ou à usage commercial. Il est également détenu par le preneur d’un bail agricole, comme évoqué par l’article L.412-1 du Code rural et de la pêche maritime. Dès lors, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux ne peut procéder à cette dernière qu’en tenant compte du droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place.

Dans son arrêt rendu le 11 janvier 2024, la Cour de cassation revient sur cette disposition. Dans les faits, un propriétaire avait donné à bail rural des parcelles situées sur une commune à une société. Une personne avait acquis un château et des parcelles appartenant à la mère du bailleur ainsi qu’à ce dernier. L’acte stipulait un pacte de préférence au profit de l’acquéreur pour une durée de 25 ans, notamment sur les parcelles environnant le château. Le propriétaire bailleur avait donné à bail rural à une SCEA des parcelles, dont celles sur lesquelles portait le pacte de préférence, et avaient par la suite été vendues à cette dernière.

La Cour de cassation affirme que le droit de préemption légal détenu par le fermier est d’ordre public, et prime ainsi sur le droit de préférence conventionnel. Elle en conclut que, sauf à porter atteinte au caractère d’ordre public de ce droit de préemption, le bénéficiaire d’un pacte de préférence ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution, au fermier titulaire d’un droit de préemption, que s’il établit l’existence d’un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, dans le but de faire échec à son droit.

Par conséquent, la haute juridiction considère que la simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence d’un pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir était insuffisante à caractériser ce concert frauduleux.

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