La réforme du droit des sûretés [PART – 3] : Les sûretés réelles immobilières

La réforme du droit des sûretés [PART – 3] : Les sûretés réelles immobilières

Publié le : 08/02/2022 08 février févr. 02 2022

Afin de parfaire l’étude de la réforme des sûretés proposée par notre étude depuis Octobre 2021, l’analyse se poursuit et se termine avec les sûretés réelles immobilières. 
La volonté portée par la réforme de rendre plus lisibles le régime juridique des sûretés, se retrouve également en matière de sûretés immobilières et plus précisément concernant l’hypothèque. 

Pour rappel, les sûretés réelles immobilières sont celles prises sur les biens immobiliers du débiteur et qui garantissent au créancier en cas de non-paiement de la créance, la possibilité de saisir les biens immobiliers affectés en garantie de cette dernière, notamment aux fins de les vendre pour récupérer les sommes dues par le débiteur. Elles figurent parmi les garanties les plus efficaces. 
 

Le sort des hypothèques

Sous l’ancienne codification du Code civil, l’hypothèque était décrite comme : « un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent ».

Désormais, les caractéristiques qui la composent sont conservées : « L'hypothèque est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation sans dépossession de celui qui la constitue » (article 2385), mais découpées dans plusieurs dispositions et une distinction est opérée entre les hypothèques générales et les hypothèques spéciales, en plus de codifier les hypothèques judiciaires conservatoires (article 2408) et les hypothèques conventionnelles sur les biens futurs (article 2409 et suivants). 

Une première sous-section liste les hypothèques légales générales comme étant : 
 
  • Les hypothèques des mineurs ou des majeurs en tutelle contre l’administrateur légal ou le tuteur ;
  • Les hypothèques entre époux mariés sous le régime de la participation aux acquêts
  • Les hypothèques du légataire, sur les biens immeubles de la succession ;
  • Les hypothèques de l'État, des départements, des communes et des établissements publics contre les receveurs et administrateurs comptables ;
  • Les hypothèques du Trésor public (en vertu des règles fixées par le Code général des impôts) ;
  • Les hypothèques des caisses de sécurité sociale (selon les règles fixées par le Code de la sécurité sociale) ;
  • Les hypothèques des frais funéraires ;
  • Les hypothèques relatives à un jugement prononcé contre le débiteur condamné.

Et une seconde sous-section dresse l’état des lieux des hypothèques légales spéciales, en abandonnant la notion de privilèges immobiliers spéciaux comme il était auparavant fait référence : 
 
  • Les hypothèques de l’État ou de la commune ; 
  • Les hypothèques du syndicat des copropriétaires ; 
  • Les hypothèques du copartageant ;
  • Les hypothèques du vendeur d’immeubles ;
  • Les hypothèques des accédants à la propriété titulaires d'un contrat de location-accession ;
  • Les hypothèques du prêteur de deniers pour l'acquisition d'un immeuble ;
  • Les hypothèques de séparation de patrimoine. 

Concernant le droit de suite du créancier l’utilisation des termes de « tiers détenteur » sont désormais remplacés par ceux de « tiers acquéreurs », et en cas d’impayé qui persisterait, le créancier peut poursuivre en justice la vente de l'immeuble hypothéqué. Avec la nouvelle codification, le tiers détenteur perd son droit de délaisser l’immeuble.

Une clarification est effectuée concernant la couverture en cas de subrogation personnelle : désormais, tous les accessoires sont garantis par l'inscription initiale (article 2390 du Code civil). 
D’autre part, en matière d’indivisibilité de l’hypothèque, ce dernier reste indivisible, quand bien même il y a division de l’immeuble ou de la pluralité d’immeubles et le créancier a alors le choix quant à l’immeuble qui lui permettra de recouvrer sa créance. 

Enfin, en matière d’extinction de l’hypothèque, la prescription n’est plus listée dans les causes d’extinction dans la liste, liste qui n’est d’ailleurs plus exhaustive. 
 

La fiducie-sûretés immobilière

L’ordonnance relative à la réforme des sûretés assouplit les règles de la fiducie-sûretés immobilière de la même manière que la fiducie-sûretés mobilière, sûreté qui permet de céder la propriété d’un bien à titre de garantie d’une obligation, encadrée par le contrat de fiducie. 

L’estimation de la valeur des biens transmis n’est plus nécessaire, le fiduciaire peut vendre les biens donnés en garantie à un prix différent de celui fixé par l’expert lorsqu’une vente n’est pas possible, et l’obligation de garantie peut être présente ou future, si elle est déterminable. 
 

Les privilèges immobiliers

Avec la suppression des privilèges immobiliers spéciaux, tous les privilèges immobiliers sont désormais généraux et figurent à l’article 2377 du Code civil. Ils sont en plus complétés par ceux qui jusqu’à maintenant étaient prévus par des textes particuliers, comme le privilège des frais de justice, le privilège des créances de salaires, etc.
D’autres disparaissent totalement, à l’instar du privilège des architectes. 
 

Le gage immobilier

Pour ce type de garantie, seule la définition est légèrement modifiée. 

À partir de janvier 2022, l’article 2379 du Code civil le définira comme « Le gage immobilier est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation avec dépossession de celui qui la constitue » au lieu de l’ancienne formulation : « Le gage immobilier est l'affectation d'un immeuble en garantie d'une obligation ; il emporte dépossession de celui qui le constitue ». 


Me Marine LE GAC
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