La loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, régulièrement appelée « Loi climat », a instauré deux nouvelles mesures en droit immobilier : le droit de surplomb et une servitude de tour d’échelle afin de faciliter les travaux d’isolation thermique, dont le cabinet VILA Avocats vous en propose une analyse.
Codifié à l’article L113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation, la réalisation de travaux d'isolation par l'extérieur concernant les ouvrages construits en limite de propriété est désormais facilitée, alors qu’auparavant l’accord du voisin pour procéder à un empiétement sur don fonds, nécessaire à la réalisation des travaux, était impérativement requis.
Cette nouvelle possibilité passe tout d’abord par un droit de surplomb, à l’unique condition qu’il n’y ait pas d’autre solution technique permettant de réaliser les travaux et notamment d’atteindre le niveau d’efficacité énergétique sinon équivalent que ces travaux permettent, ou qui serait plus complexe ou plus coûteuse.
D’autre part, d’autres conditions sont fixées :
« L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure » ;
Le surplomb ne peut être supérieur à 35 cm.
Lorsque ces conditions sont réunies, le propriétaire qui réalise les travaux et bénéficie du droit de surplomb doit verser au propriétaire du fonds empiété une indemnité, laquelle peut être fixée par le juge sur demande du propriétaire du fonds voisin. Les modalités d’exercice du droit de surplomb sont strictement encadrées par acte authentique ou par décision de justice.
En second lieu, l’exercice du droit de surplomb permettant de mettre en œuvre les travaux d’isolation impose nécessairement et temporairement un accès temporaire au fonds voisin, il s’agit alors de la mise en œuvre d’une servitude de tour d’échelle.
Cette servitude suppose donc la notification au propriétaire du fonds voisin de l’intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds, lequel dispose alors d’un droit d’opposition à l’exercice de ce droit dans un délai de six mois à compter de la notification. Il doit cependant justifier d'un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance d’un de ces droits, comme le non-versement d’une indemnité.
Toutefois, durant ce délai, le propriétaire du fonds voisin ne peut s’opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires nécessaire au chantier, sauf à ce que la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds s’en retrouve affectées de manière durable ou excessive.
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