BAUX COMMERCIAUX – L’exception d’inexécution impose un contrôle du juge, même en présence d’une clause résolutoire
Publié le :
10/03/2026
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Cass. 3ème civ. du 5 mars 2026, n° 24-15.820
La Cour de cassation rappelle, en matière de bail commercial, que la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour impayés ne dispense pas le juge d’examiner le bien-fondé d’une exception d’inexécution invoquée par le locataire.
En l’espèce, une locataire soutenait avoir cessé de payer les loyers en raison de manquements du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien, les locaux étant affectés de nombreux désordres les rendant impropres à leur destination.
Malgré cela, la cour d’appel avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que, dans le mois suivant le commandement de payer, la locataire n’avait ni réglé les loyers ni saisi le juge d’une demande de suspension des effets de la clause.
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle d’abord que le locataire peut opposer une exception d’inexécution lorsque, du fait des manquements du bailleur, les locaux deviennent impropres à l’usage contractuellement prévu, sans nécessité d’une mise en demeure préalable.
Surtout, lorsque le bailleur poursuit la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, le juge doit vérifier si l’exception d’inexécution est fondée pour chacun des loyers visés par le commandement, peu important que le locataire n’ait pas sollicité des délais de paiement dans le mois.
En se déterminant sans rechercher si l’exception d’inexécution pouvait justifier le non-paiement des loyers réclamés, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.
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Historique
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