Congé pour vendre : l'accord de tous les indivisaires est indispensable
Publié le :
11/08/2026
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Par un arrêt du 2 juillet 2026 la Cour de cassation rappelle qu'un congé pour vendre délivré au locataire d'un bien détenu en indivision ne peut être valablement notifié sans le consentement de l'ensemble des indivisaires. À défaut, le congé est affecté d'une irrégularité de fond entraînant sa nullité, que le locataire peut invoquer sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice.
Un congé pour vendre délivré sans l'accord de tous les indivisaires
En l'espèce, plusieurs héritiers, devenus propriétaires indivis d'un logement à la suite du décès de l'un des bailleurs, avaient délivré un congé pour vendre au locataire. Toutefois, l'une des coïndivisaires n'avait pas donné son accord à cette démarche.
Le locataire a alors contesté la validité du congé, estimant que celui-ci ne pouvait produire d'effet en l'absence du consentement unanime des indivisaires. La cour d'appel a néanmoins rejeté sa demande, considérant que cette irrégularité ne constituait qu'un vice de forme et que le locataire ne justifiait d'aucun grief.
Une irrégularité de fond pouvant être invoquée par le locataire
La Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle que le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire et constitue, à ce titre, un acte de disposition. En application de l'article 815-3 du Code civil, un tel acte requiert donc le consentement de l'ensemble des indivisaires, sauf exception prévue par la loi.
La Haute juridiction précise que l'absence d'accord de l'un des indivisaires constitue un défaut de pouvoir, lequel caractérise une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du Code de procédure civile. Contrairement à une simple irrégularité de forme, cette nullité peut être invoquée sans qu'il soit nécessaire de démontrer l'existence d'un préjudice.
Par cette décision, la Cour de cassation rappelle l'importance du respect des règles applicables à l'indivision lors de la délivrance d'un congé pour vendre. Cette solution sécurise le droit de préemption du locataire et invite les propriétaires indivis, ainsi que les professionnels intervenant dans ces opérations, à s'assurer du consentement unanime de tous les indivisaires avant toute notification du congé.
Historique
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