FISCAL - Taxe de 3 % sur les immeubles détenus en France : l’administration doit respecter sa propre doctrine fiscale
Publié le :
07/08/2026
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Cass. com du 8 juillet 2026, n° 25-12.737
Une société propriétaire d’une villa située en France a été interrogée par l’administration fiscale au sujet de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles détenus en France par certaines entités juridiques. La taxe vise toutes les personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables (entités juridiques) françaises et étrangères dotées ou non de la personnalité morale, qui possèdent des immeubles ou des droits réels immobiliers situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, directement ou par personne interposée.
Après une demande de renseignements, l’administration l’a mise en demeure de déposer les déclarations fiscales correspondant aux années 2009 à 2014 et de payer la taxe. La société a déposé les déclarations et réglé les sommes demandées, tout en contestant son assujettissement. Après le rejet de sa réclamation, elle a saisi la justice afin d’obtenir la décharge et le remboursement de la taxe, d’un montant supérieur à deux millions d’euros.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a déclaré la procédure fiscale régulière et rejeté les demandes de la société. Elle a considéré que la mise en demeure adressée par l’administration n’était pas irrégulière, dès lors qu’elle ne résultait pas d’une procédure de taxation d’office et que la société avait finalement déposé ses déclarations et payé la taxe. Elle a également estimé que la société n’avait pas valablement justifié de l’identité de ses actionnaires pour les années concernées, ce qui l’empêchait de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 990 E 3° d) et e) Code général des impôts.
La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle tout d’abord que la doctrine fiscale opposable à l’administration prévoyait qu’un contribuable susceptible de bénéficier de l’exonération devait pouvoir régulariser sa situation dans un délai de trente jours, sans avoir à payer la taxe, lorsqu’il s’agissait d’une première demande de régularisation. La Cour d’appel aurait donc dû rechercher si l’administration n’avait pas méconnu sa propre doctrine en exigeant directement le paiement de la taxe dans la mise en demeure.
La Cour de cassation précise ensuite que le fiduciaire ne peut pas être considéré comme l’actionnaire de la société pour l’application de la taxe de 3 %, puisque les biens placés dans le patrimoine fiduciaire demeurent fiscalement compris dans le patrimoine du constituant. Dès lors que les déclarations déposées permettaient d’identifier le détenteur du capital ainsi que le fiduciaire, la Cour d’appel devait vérifier si ces informations étaient suffisantes pour permettre à la société de bénéficier de l’exonération.
Faute d’avoir procédé à ces recherches, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. Son arrêt est cassé dans toutes ses dispositions et l’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée.
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