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PENAL DES AFFAIRES – Insolvabilité frauduleuse : une donation immobilière peut-elle entraîner la saisie du bien ?

PENAL DES AFFAIRES – Insolvabilité frauduleuse : une donation immobilière peut-elle entraîner la saisie du bien ?

Publié le : 13/11/2026 13 novembre nov. 11 2026
Veille Juridique

Cass. Crim du 4 novembre, n°25-82.286

La transmission d’un bien immobilier à ses enfants peut être contestée lorsqu’elle vise à échapper à une condamnation financière.

Dans un arrêt du 4 novembre 2026 (n° 25-82.286), la Cour de cassation précise les conditions permettant de saisir un immeuble ayant fait l’objet d’une donation dans le cadre d’une organisation frauduleuse d’insolvabilité.

 

Une donation immobilière suspectée de fraude


En l’espèce, un homme avait transmis à deux de ses enfants la nue-propriété d’un immeuble, tout en conservant l’usufruit avec son épouse.

Cette donation était soupçonnée d’avoir été organisée pour soustraire le bien à l’exécution d’une éventuelle condamnation patrimoniale.

Une saisie pénale immobilière avait alors été ordonnée.

Les enfants contestaient cette mesure, soutenant être les véritables nus-propriétaires du bien.

 

Une saisie soumise à des conditions strictes


La Cour de cassation rappelle, sur le fondement des articles 131-21 du Code pénal et 706-150 du Code de procédure pénale, qu’un immeuble transféré frauduleusement peut constituer l’instrument de l’infraction d’organisation frauduleuse d’insolvabilité.

Toutefois, sa saisie suppose que la personne mise en cause en soit propriétaire ou en conserve la libre disposition, sous réserve des droits des tiers de bonne foi.

Le seul fait de conserver l’usufruit et d’occuper le logement ne suffit pas à démontrer cette libre disposition.

De même, la connaissance des poursuites pénales par les enfants ne suffit pas à établir leur mauvaise foi.
La Cour prononce donc une cassation partielle, rappelant que la saisie nécessite une appréciation rigoureuse de la réalité des droits de propriété.

Lire la décision …
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