RURAL – Bail emphytéotique requalifié en bail à ferme à long terme : la responsabilité du notaire engagée
Publié le :
28/10/2026
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Cass. 1re civ., 7 octobre 2026, n° 24-15.364
Dans un arrêt du 7 octobre 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation précise les conditions d'engagement de la responsabilité du notaire en cas de requalification d'un bail emphytéotique en bail rural, en raison d'une rédaction défectueuse de l'acte.
En l'espèce, un groupement foncier agricole avait consenti, par acte notarié du 18 mai 2000, un bail emphytéotique portant sur des terres agricoles pour une durée de dix-huit ans.
Ce contrat avait ultérieurement été requalifié en bail à ferme à long terme, décision définitivement confirmée par la Cour de cassation en 2011. Le bailleur avait alors engagé la responsabilité du notaire afin d'obtenir réparation des préjudices résultant de cette requalification.
La Cour d'appel de Pau, dans un arrêt du 9 janvier 2024, avait retenu la responsabilité du notaire et condamné la société notariale à indemniser le bailleur de plusieurs préjudices, notamment les frais de rédaction du bail, les frais de justice ainsi que les pertes de chance relatives à la rentabilité locative, à la valeur du bien et aux travaux de pérennisation.
La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme cette analyse, sur le fondement de l'ancien article 1382, devenu 1240 du Code civil.
Elle rappelle que, si le statut du fermage est d'ordre public, la requalification du contrat résultait en l'espèce de la rédaction défectueuse de l'acte notarié, dont la durée et certaines clauses n'étaient pas conformes aux dispositions applicables au bail emphytéotique. La faute du notaire était donc bien à l'origine du préjudice subi par le bailleur, privé de la possibilité de conclure un bail emphytéotique valable.
La Haute juridiction précise également que les avantages liés au bail rural issu de la requalification ne doivent pas nécessairement être déduits de l'indemnisation. En l'espèce, ils correspondaient à un rééquilibrage des contreparties contractuelles et ne constituaient pas des avantages susceptibles de compenser la perte de chance subie.
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