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Saisie immobilière : précisions sur l'actualisation de la créance lorsque la déchéance du terme est réputée non écrite

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026
Brèves Juridiques / Contrats et exécution des jugements
Brèves Juridiques

Par un avis rendu le 21 mai 2026, la Cour de cassation apporte d'importantes précisions sur la détermination de la créance du poursuivant dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière. Elle était invitée à se prononcer sur les conséquences de l'annulation d'une clause de déchéance du terme jugée abusive et sur la possibilité pour le juge de l'exécution d'actualiser le montant de la créance à retenir dans le jugement d'orientation.

Le juge de l'exécution a saisi la Cour de cassation d'une demande d'avis portant sur l'office du juge lorsqu'une clause de déchéance du terme invoquée par le créancier poursuivant est déclarée abusive et réputée non écrite.

La question posée était de savoir si le juge devait limiter la créance du poursuivant aux seules échéances impayées visées dans le commandement de payer valant saisie immobilière ou s'il pouvait tenir compte d'échéances devenues exigibles postérieurement. Le juge s'interrogeait également sur la date jusqu'à laquelle une éventuelle actualisation pouvait être effectuée.

L'affaire s'inscrivait dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière engagée sur le fondement d'un acte notarié revêtu de la formule exécutoire. La difficulté provenait du fait que la déchéance du terme prononcée par le prêteur reposait sur une clause susceptible d'être qualifiée d'abusive.

La Cour rappelle sa jurisprudence récente ainsi que celle de la Cour de justice de l'Union européenne, selon lesquelles le juge de l'exécution peut, même au stade de l'exécution forcée, contrôler le caractère abusif des clauses contractuelles et en tirer toutes les conséquences sur le montant de la créance poursuivie.

La Cour de cassation considère que le juge de l'exécution demeure soumis aux principes directeurs du procès civil et fixe la créance dans la limite des demandes des parties.

Elle énonce que, lorsque les parties produisent un décompte actualisé, le juge peut prendre en considération l'ensemble des échéances devenues exigibles conformément au contrat de prêt, jusqu'au jour où il statue.
Sont ainsi susceptibles d'être retenues :
  • Les mensualités impayées échues avant le prononcé de la déchéance du terme ;
  • Les mensualités venues à échéance entre cette déchéance irrégulière et la mesure d'exécution ;
  • Les mensualités échues après le commandement de payer valant saisie immobilière et jusqu'au jugement d'orientation.

En revanche, en l'absence de décompte actualisé, le juge ne peut retenir que les échéances impayées figurant dans le commandement de payer valant saisie et échues avant la déchéance du terme irrégulièrement prononcée.

Référence de l’arrêt : Cass, civ 2ème du 21 mai 2026, n° 25-70.025
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