Logement social : le bail peut-il être résilié ?

Logement social : le bail peut-il être résilié ?

Publié le : 08/08/2022 08 août août 08 2022

Une habitation à loyer modéré (HLM) est un immeuble collectif ou individuel, urbain ou rural, qui est destiné à loger les personnes et les familles aux ressources modestes. Ces biens immobiliers conventionnés sont gérés par un organisme public ou privé, et bénéficient d’un régime juridique particulier qui permet au bailleur social de résilier le bail dans certaines circonstances.

Dans une récente décision, la Cour de cassation a notamment rappelé que le bailleur social peut résilier le bail à la suite de la sous-location du bien par le preneur, proposant cette opération à des tiers par l'intermédiaire d'une plateforme dédiée (AirBNB par exemple). En effet, les logements sociaux sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et ce type d’habitation ne peut faire l'objet d’une sous-location, sauf dans de rares exceptions. 
 

Dans quelles situations le bailleur social peut-il résilier le bail d’habitation ?

Par principe, un logement social est fixé pour une durée indéterminée, afin de garantir aux foyers les plus modestes d’avoir un toit pour ses occupants. Mais le bailleur peut résilier le bail dans certaines conditions :
  • Les revenus du preneur dépassent le plafond de ressources fixé : dans le cadre de la location d’un logement HLM, le bailleur social réalise annuellement une enquête de ressources auprès du locataire, et peut résilier le bail si l'enquête de ressources fait apparaître, pour la deuxième année consécutive que les ressources de l’ensemble des personnes composant le foyer du preneur sont supérieures au plafond de ressources déterminé. 
    Dans ce cas, le bailleur notifie par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d'huissier, les résultats de l’enquête, ainsi que la résiliation du bail. L’occupant bénéficie alors d’un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête pour quitter les lieux.
    Toutefois, le maintien dans les lieux est rétabli si les revenus du ménage retombent sous le plafond de ressources, ou si le preneur atteint l’âge de 65 ans au cours de cette période ;
  • Le locataire manque à ses obligations contractuelles : plusieurs hypothèses permettent la résiliation du bail du preneur, si celui-ci est défaillant dans l’exécution de ses obligations. 
    Ainsi, la résiliation du bail peut être établie en cas de non-paiement du loyer et des charges à la suite d’une procédure de commandement de payer, en cas de troubles anormaux du voisinage tels que des nuisances sonores, ou en cas d’agression du bailleur par un membre du foyer du locataire
  • Le locataire n’occupe pas au moins 8 mois par an le logement, entraînant ainsi la résiliation du bail, sauf s’il justifie de motifs légitimes tels qu’une obligation professionnelle, une raison de santé, ou en cas de force majeure ;
  • Le logement est inadapté au besoin du locataire : les logements sociaux visent à accorder une résidence habituelle aux personnes les plus fragiles. Ainsi, si le bien immobilier s’avère sous-occupé (car trop grand), ou qu’il ne répond pas aux besoins du locataire, en raison de son âge avancé ou de sa situation de handicap, le bailleur doit alors lui proposer au moins trois nouveaux logements adaptés à un loyer inférieur ou équivalent à celui du logement d'origine, qui remplissent les conditions de décence attendue pour un bail d’habitation, et qui sont situés à proximité de l’immeuble actuellement loué. 
    Si le preneur accepte l’une des offres, il bénéficie à cet égard d’une aide à la mobilité qui couvre les dépenses de déménagement, les frais relatifs à l’ouverture et à la résiliation des différents abonnements locatifs (électricité, gaz, eau, téléphonie, etc.), voire les travaux de remise en état du nouveau logement.
    Sinon, le bail est résilié, et le locataire bénéficie d’un délai de 6 mois pour quitter le bien, à compter de la notification de la troisième proposition de relogement, voire de 18 mois en cas de décès de la personne handicapée dont le preneur avait la charge ;
  • Le logement va être démoli : dans les mêmes conditions précitées, le bailleur doit proposer à l’occupant au moins trois nouveaux logements adaptés à ses besoins si l’immeuble qu’il occupe risque d’être démoli. En cas de refus des offres, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux.

Existe-t-il des locataires protégés par la résiliation du bail ?

Afin de protéger les personnes en situation précaire, la législation française prévoit qu’un locataire d’un logement social ne peut pas être contraint de le quitter, quels que soient ses revenus, lorsque : 
 
  • L’occupant est âgé de plus de 65 ans ;
  • Le preneur présente un handicap, ou qu’il a à sa charge une personne en situation de handicap ;
  • L’habitation est située dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Il est notamment possible de vérifier cette information par le site Internet « SIG Ville ».

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