Succession et conflit entre indivisaires lors de la vente du bien immobilier indivis

Succession et conflit entre indivisaires lors de la vente du bien immobilier indivis

Publié le : 13/01/2022 13 janvier janv. 01 2022

Il est une situation commune à la suite du décès d’un proche de se retrouver en indivision avec d’autres héritiers sur un bien immobilier appartenant au défunt. 
Dans cette configuration, le bien immobilier et alors dit « indivis » et appartient à l’ensemble des héritiers.
L’indivision successorale peut être source de conflits entre héritiers, de telle sorte que lorsqu’elle est envisagée, la vente du bien peut se retrouver bloquée. 


À titre de rappels liminaires, en matière de bien indivis, les indivisaires sont habilités à prendre seuls et sans l’accord des autres indivisaires, les décisions concernant le bien, lorsqu’il s’agit de décisions nécessaires à la conservation du bien (travaux pour remplacer un élément d’équipement défectueux, ou pour préserver le bien, etc.). 
Toutefois, les actes de gestion portant sur le bien indivis (actes d’administration, vente des meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision, conclusion, renouvellement du bail portant sur le bien, etc.), requiert la majorité des deux tiers des indivisaires. 
Enfin, tout acte de disposition, tel que la vente du bien indivis nécessite un accord à l’unanimité

C’est souvent lors de cet événement : la vente du bien indivis, que peuvent naître des conflits entre les indivisaires : refus de vendre, mésentente sur le prix de vente, voire absence de réponse d’un des indivisaires. 

Bien que, les indivisaires disposent de la faculté de conclure une convention d’indivision, laquelle va, pour une durée déterminée qui ne peut être supérieure à cinq ans, organiser l’indivision et les règles entre coïndivisaires en désignant notamment un gérant, ce qui pourra faciliter les relations entre indivisaires, cette solution connaît ses limites. 

Il existe un principe fondamental concernant les relations indivis, posé par l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ». 

En pratique, lorsqu’il est impossible d’aboutir à une vente amiable du bien en indivision, il est dans un premier temps possible de faire appel à un médiateur pour tenter de trouver une solution entre les indivisaires, notamment par une proposition de rachat de parts successorales de la personne qui souhaite vendre le bien par la personne qui souhaite le conserver. Ce rachat de parts peut également être proposé à un tiers à l’indivision, à condition d’en informer au préalable les autres indivisaires, qui disposent alors d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption

Si le problème qui empêche la réalisation de la vente est la non-réponse d’un coïndivisaire, il appartient au notaire chargé du partage de dresser un constat de carence, passé un mois à compter de la notification de l’intention de vendre, à charge par la suite pour les propriétaires indivis d’avoir recours au juge pour que soit prononcée la vente. 

En effet, en dernier recours et en vertu du principe selon lequel « nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision », les héritiers peuvent saisir le juge afin d’obtenir son accord pour procéder à la vente du bien indivis, sinon le partage judiciaire des lots. 
Le tribunal compétent en matière de vente sur autorisation judiciaire est le Tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession. 

En outre, si le conflit relatif à la vente du bien indivis porte sur l’évaluation du prix de vente, il appartient au notaire chargé de la succession de procéder à l’inventaire des biens et à leur estimation. En cas de difficulté, les héritiers peuvent avoir recours à un expert, lequel peut également être désigné par le juge. 


Me Sébastien LAMBERT

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