La réalisation d’une vente immobilière suppose le passage de plusieurs étapes avant que l’acquéreur ne puisse entrer en possession du bien immobilier, et que le vendeur reçoive le paiement du prix.
Dans le cadre d’un processus de vente d’un bien immobilier, l’une des phases les plus redoutées est celle de la purge des conditions suspensives, clauses insérées à l’avant-contrat de vente, dont la non-réalisation permet d’annuler la transaction.
Le terrain des conditions suspensives : l’avant-contrat
Toute vente immobilière suppose la conclusion d’un acte authentique, au préalable duquel les parties à la vente signent un avant-contrat, leur permettant de définir les modalités principales de l’opération de vente, en plus de leur offrir la possibilité d’en vérifier sa faisabilité, et plus particulièrement concernant son financement.
Les avant-contrats en matière immobilière sont principalement la promesse de vente et le compromis de vente, bien qu’il existe également la possibilité de conclure un pacte de préférence.
C’est par conséquent lors de cette phase préalable à la vente que les parties, mais également le notaire chargé de l’opération, doivent s’assurer que celle-ci est réalisable en termes de licéité par rapport aux règles de droit, de capacité des parties, etc. Les conditions suspensives entrent donc en jeu à ce moment-là.
En effet, passé un délai de rétractation de dix jours après la conclusion de l’avant contrat, l’acquéreur ne peut plus se rétracter de la vente, auquel cas il perdrait les éventuelles sommes versées, et pourrait être poursuivi en versement de dommages et intérêts par le propriétaire, pour rupture abusive.
La caractéristique des conditions suspensives
Juridiquement, la clause de condition suspensive est définie de manière relativement floue à l’article 1304 du Code civil, comme étant : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».
En pratique, par l’insertion de conditions suspensives dans l’avant-contrat, la vente définitive est conditionnée à la réalisation des conditions précisées dans le compromis ou la promesse de vente
À titre d’exemple, il s’agit de clauses comme :
L’obtention d’un prêt par le futur acquéreur ;
La vente préalable d’un bien immobilier par le futur acquéreur ;
L’obtention d’un permis de construire ;
L’absence de servitudes ;
L’obtention d’un certificat d’urbanisme ;
Etc.
Lorsque l’une des clauses suspensives d’un avant-contrat de vente immobilière n’est pas réalisée, alors la vente est annulée sans que l’une des parties ait à verser des indemnités à l’autre. Chacune est donc libérée de ses obligations, de sorte que le propriétaire du bien peut vendre celui-ci à un nouvel acquéreur.
Cependant, la partie sur qui pèse la réalisation de la condition suspensive ne doit pas être de mauvaise foi et faire volontairement en sorte que la clause ne se réalise pas, pour être finalement libérée de ses obligations. À ce titre, le futur acquéreur qui n’a pas su obtenir de financement devra par exemple produire plusieurs notifications de refus.
À l’inverse, lorsque l’accomplissement de l’ensemble des conditions suspensives est réalisé, la vente peut être actée par acte authentique.
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